[스크랩] 시공사 책임준공만으로 PF 안될까?

안녕하십니까?

동부증권 배준성입니다.

최근 제가 시공사와 신평사를 만나면서 자주 언급되는 이야기가 책임준공만으로 PF 대출이

되었으면 좋겠다는 것입니다.

이 점에 대해 최근의 시장추세를 알려드릴까 합니다.

우선 이러한 말이 나오는 그 배경부터 살펴보겠습니다.

2005년 PF 시장은 은행과 증권사의 치열한 각축장이였다고 보시면 됩니다.

기존 PF시장은 은행의 독점이였는 데, 증권사가 참여함으로써 취급수수료 및 금리 할인 경쟁으로

은행권은 고전을 면치 못했었습니다.

따라서 은행권은 2006년으로 접어들면서 공격적인 영업을 재개하는 듯한 인상을 보였습니다.

또한, 시공사...특히 국내 5대 시공사의 경우(포스코, 대우..등) 향후 사업에 관하여 지급보증 또는 채무인수조건이 아닌 책임준공 조건만으로 시공을 하겠다는 취지를 밝히는 추세이고, 또한 현재 그렇게 진행되고 있습니다.

 

국내 메이저 시공사의 책임준공만으로 공사가 진행될 경우, 문제점은 분양 리스크를 누가 떠안느냐 하는 것입니다.

따라서 금융권에서는 이전보다 더욱 사업성 검토에 대한 전문성을 겸비하여 사업성이 양호하다고 판단되는 경우 (분양리스크가 미미하다고 판단되는 경우) 극히 제한적이지만 현재 책임준공만으로도 loan을 실행시키는 사례가 발생하고 있는 실정입니다.

물론, 시공사의 지급보증 또는 채무인수 조건이 없는대신 그만큼 시행사의 권한축소 및 통제권 강화

등..시행사의 경영 및 자금 관리가 이전보다 더욱 강화되었구요.

 

따라서 현재 증권계에서는 시장의 추세에 발 맞추어, 시공사의 책임준공만으로도 PF가 가능한 상품을 개발중에 있습니다. 결국 PF 자금조달을 위해서는 시공사의 신용등급이 필요한데

시공사가 보증을 하지 않으면 시공사 등급이 나오지 않고 결국 펀딩을 할수 없는 상황이 발생하게 되죠

 

그렇다면 시공사 지급보증 또는 채무인수조건없이 책임준공만으로 어떻게 신평사 등급을 투자적격등급으로 이끌어낼수 있을까?  (투자적격등급은 BBB- 이상입니다)

 

그러한 측면에서 봤을 때 현재 신용평가사와 논의되는 내용을 간략히 언급할까 합니다.

 

1) 시공사의 일부 보증입니다. 분양의 50%까지 보증한다는 것입니다.

2) 시행사의 우발채무에 대한 시공사의 보증입니다.

3) 시행사 통제권 강화 및 자금관리 강화입니다.

4) 사업성이 양호할 경우 사업성 자체 등급입니다.

 

이 외에도 현재 논의중인 방안이 많이 있습니다.

 

현재로서는 명확히 그 기준이 정해진것은 없지만, 조만간 시공사의 지급보증 부담을 완화하기 위하여

PF 방법의 진화 및 발전이 이루어질 것으로 보이며, 우선은 현재의 100% 보증에서 한걸음 나아가 50% 보증 및 시행사 우발채무 보증으로... 그 다음에는 시행사 우발채무 보증 및 사업성 강화 요건으로

그렇게 한단계씩 진화해 나갈 전망입니다.

 

현재로서는 은행과 증권 모두 마찬가지로 메이저 시공사의 경우 간혹 책임준공만으로도 PF가 가능하지만 그외의 시공사는 어려운 실정입니다. 하지만 조만간 등급평정의 기준 완화 및, 신용보강 장치 다변화등으로 사업성 및 시공사 책임준공, 시행사 통제권 강화 등으로 신용등급이 나오는 길이 열릴것으로 기대됩니다.

솔직히 말씀드려서 그게 진정한 Project Financing 이니까요..

지금까지는 모두 시공사 보증 대출이였고, 진정한 프로젝트 파이낸싱은 사업성과 신용보강장치로 이루어져야하는게 맞는거구, 그 길이 선진금융으로 가는 길이기 때문입니다.

 

한 걸음 더 나아가는 금융을 위하여 오늘도 쉬지않고 뛰겠습니다.

감사합니다.

 

 

 

두서없는 글이였습니다.

저의 사견에 불과한 것이므로 사실과  다소 차이가 있더라도 꾸짖지 마시고 이해해주시기 바랍니다.

미천한 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

 

배준성 배상(02-369-3266, 011-9355-7893, mygodglory@hanmail.net)  

출처 : 부동산시행사들의모임(디벨로퍼)

글쓴이 : 배준성 원글보기

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